关于房地产几个争议问题的思考 作者：未知     时间：2018-03-12    来源：互联网

房地产市场一直是非常明确，但是争议不断的市场。

实际争议的背后不是观点的差异，而更多是利益诉求的表达，是屁股决定脑袋。

买不起房子的人天天看空，巴不得地产崩盘；买了房子想换房子的人，这是希望房价稳定，工资增长，赶快让自己上更好的车；买了一堆房子的人，则是巴不得天天涨，巴不得不收税。

实际认真思考，影响房地产市场的因素是非常确定的：

一、房地产进入了新的历史阶段：经过近20年的快速发展，中国人的住房条件得到极大改善，基本解决了从无到有的问题。90年代的上海北京，一家三代挤10多平方的家庭比比皆是，目前通过拆迁、自购等方式，人均居住面积得到了极大改善。虽然不否认还存在部分无法改善的家庭，但主要原因是由于没被拆迁。也就是说，上海原住居民基本解决了有和无的问题。现在主要是外来人口的购买需求，以及原住居民的消费升级。实际上，大多数城市都有类似特征，中国房地产市场正在从已经解决有和无的问题，向解决住得好的方向发展。

二、居民的居住成本如何：所有人都在说房价太贵，住不起房子，但对比下来居住成本高的原因，主要还是普通住宅偏贵。相比纽约伦敦悉尼香港等城市的顶级豪宅，北京上海同样类型的房子，绝对价格至少还有一倍的差距；对比同样城市的租金，上海北京的租金并不能说贵，而是相对便宜。但是对于普通中产阶级而言，购买上海北京的房子确实太贵了。这形成了好房子价格偏低，租金偏低，普通住宅价格偏高的结构。这种结构的偏差，实际正是由于这个阶层家庭数量不断增加导致的。因此，主流户型的价格，往往随着这个阶层的生活质量提高，价格不断抬升。

三、房地产税收会收取吗：房地产税一定会收取的，因为政府的支出是刚性的，而在土地出让金不断减少后，房地产税将是未来一个基数大，征收便利，规模大的税种，征收房地产税收一定是必然趋势。但是由于这个税种涉及面广，房地产的产权、估值复杂，还涉及常住人口和流动人口，以及老年人异地随子女养老等非常复杂的问题，为了减少争议和动荡，必然是一种过渡和不断加强的方式：

1、首套无论大小，必然会是免征的，必然不会考虑面积大小的。因为首套不免征，涉及很多现实的问题。比如退休人员收入很低，房价被动上涨很多，那么如何办？如果涉及离婚，丧偶，子女成年等情况，那么如何办？农村宅基地房屋如何认定？只有使用权没有所有权的房屋如何认定？等等，是非常复杂的，而免除首套，必然是趋势。

2、是存量房的征收困难大，未来很可能采取新房新办法，老房老办法等做法，这是成本最小的。存量房涉及问题复杂，比如福利房，经济适用房，商品房，赠予和遗产，当年很多没有市场化的估值，征收价格如何认定就是一个非常大的问题。如果按照市价评估，比如北京上海中心城区的房屋如何认定价格？如果按照评估价格，那么老百姓闹事不认可怎么办？

3、房地产发展太快，产权等方面的问题太复杂，准备时间一定会相对长。这几个趋势看清楚了，那么也许房地产的征收，主要打击的是持有多套住房的群体，而促使大家买大房，买好房。

四、土地供应的结构性问题：

北京上海对土地的供应，给予了非常严格的规划目标。但中国目前的现实有几个：

（1）是中央集权和分税制下，资源主要集中在中央和省一级财政，产业主要集中在大城市，这意味着土地的供应和产业是不匹配的。

（2）中国人口太多，不是澳洲，不是韩国，也不是埃及，全部人口集中在少数几个城市，对交通，安全，公共服务，都是非常大的压力。

（3）分税制下，所谓的产业疏导都是适得其反的。比如北京清理地下室，清理群租，严控户口车牌，减少对外地人子女教育等服务等等措施，归根到底是嫌贫爱富。要知道，白宫也需要清洁工，小饭店也需要大厨，咋能够按照学历、工种来安排的？

最好的做法，实际比较好的做法，是参照美国，把各种央企总部放到各个省去，形成行业的集群，建设中国的休斯顿、西雅图。但是貌似和我们的体制格格不入，短期是无法实现的。这种情况下，就出现一个有趣的现象，就是人最想进入的城市，土地的供应最少；而这些城市为了解决老百姓的诉求，那么一定会在容积率、房屋面积等方面下功夫，使得房屋偏向于解决基本问题的小户型等等。

五、调控能够解决多少问题：

现在房地产调控有一个奇特的现象，一线城市调控大家理解，像成都、重庆、长沙这样房价从来不涨的城市也在调控，老百姓还拍手称快。认真分析，一线城市由于城市规模控制导致的土地控制，调控可能是长期的。成都、重庆这类城市调控最大的好处，就是可以把企业成本控制住，鼓励东部地区的产业向该地区转移。

目前看，很多医药、IT、乃至金融的机构都把后台、研发等机构往成都、重庆建设。从这个角度看，这种模式很有利于当地的经济发展，有利于打工者的收入提升和发展空间拓展。但是对于这些城市没有自己产业的中产阶级，其主要财富就是房子，他们会成为中国各个城市里面最贫困的人，其子女今后要到更大城市发展，要到海外买买买的难度，会比上海北京等地要大得多。随便说一句，上海北京地区的高房价，搞拆迁补偿，本质是外来人口在补贴原住人口。

六、如何理解房子是用来住的：房子是用来住的，意味着房子不能用来炒作，也意味着国家在政策导向上面采取很多配套措施，比如：对交易环节征收高税收，对房屋买卖贷款给予严格限制，对多套住房提高其持有成本。目前看，大城市解决房屋价格和收入的问题基本不可能，房价跌50%也无法使所有人买得上房子。因此，目前土地拍卖等环节附带经济适用房，房地产商自持面积等条件，就是在探索增加大量的租赁供应，把租金压缩到一个相对可以承受的期间；同时，不让房价过快上涨， 减少社会的焦躁感。

总之，个人认为房地产市场正在从量的增加走向对质的要求之上。加之房地产各项政策，有能力的情况下买大房、买好房可能会成为一种小的趋势。提倡积极、从容、立足长远的投资理念和生活方式，分享和时间做朋友的投资机会，在这里分享一款劣后级信托计划，主投债券，优先级某银行已确定加入。

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